2026年第1四半期の財務諸表によると、ベトナムの不動産分野への融資は依然として高い伸びを示している。しかし、ベトナム国家銀行（中央銀行）による規制強化を受け、商業銀行は不動産向け融資ポートフォリオの再編に着手した。これにより、不動産デベロッパーも従来の銀行融資に依存した資金調達からの転換を余儀なくされている。
【融資動向：急ブレーキではないものの高まる警戒感】
・融資残高の急増： 建設省のデータによると、2026年2月28日時点の不動産事業向け融資残高は2,235兆ドンに達し、前四半期比11.7%増、前年同期比では43%増と、システム全体の平均成長率を大きく上回った。
・中央銀行による統制： レ・ミン・フン首相は中銀に対し、リスク潜在分野への与信監督強化を指示した。中銀は融資枠（クォータ）を四半期ごとに付与し、「不動産融資の伸び率を各行の総融資伸び率以下に抑える」よう求めている。
・法的なボトルネックの解消による実行： 一方で、VPBankのように不動産向け与信が第1四半期に15%増加した銀行もある。これは、法的な問題が解決して再開されたプロジェクトに対し、引き渡しに向けた資金実行を継続しているためである。
・背景にある懸念： 直近で預金吸収額と融資実行額の差が200兆ドンに達しており、資金が不動産分野に過度に集中した場合、製造・実業部門への資金供給が不足するリスクが指摘されている。
【デベロッパーの課題：プロジェクトの厳選と調達手段の多角化】
ベトナムにおける対国内総生産（GDP）比の与信比率は2025年末時点で145%に達しており、レバレッジの高さが警戒されている。銀行の審査厳格化と2026年の金利上昇に伴い、デベロッパーの二極化が進む見通しである。
・二極化の進行： 豊富な引き渡し実績を持つ大手デベロッパーは引き続き銀行融資を受けられる一方、法的な問題を抱える企業やリゾート不動産に注力する企業は、2026年中に深刻な流動性リスクに直面する。
・債務再編の圧力： 2026年には約99兆ドンの不動産社債が償還期（満期）を迎えるため、デベロッパーは融資以外の3つのチャネルである「社債発行」「株式増資」「企業の合併・買収）」を加速させる必要がある。事実、2026年年初4ヶ月間の社債発行額のうち、不動産分野が57%を占めた。
【今後の展望：融資から「総合的な金融ソリューション」へ】
専門家は、銀行が不動産融資を単に抑制するだけでなく、資本市場（証券・社債）への橋渡し役となるべきだと指摘する。
証券や社債などの資本市場は、現在のベトナム経済における全資金調達手段の15〜20%に過ぎず、依然として銀行融資への依存度が高い。ベトナム投資開発銀行（BIDV）などの専門家は、不動産投資信託や国家住宅基金の早期運用、および不動産証券化のロードマップ策定を提言している。
また、大手銀行（VietcombankやHDBank）の経営陣も、従来の「資金の出し手」から、証券・ファンド管理などの自社エコシステムを活用した「財務能力の構築・企業基準の引き上げ」へと役割を転換し、デベロッパーの資本市場での資金調達を支援する姿勢を強めている。